Может ли белорусский пенсионер получать больше успешного айтишника?

«Аренда жилья — это трудоемко и невыгодно»

На пенсию в 300 рублей не то, что не разгуляешься, иногда даже выжить сложно. А потому молодежь все чаще задумывается о том, как обеспечить себе пассивный доход и безбедную старость. Самый ходовой [а для большинства и единственный известный] механизм — приобрести и сдавать недвижимость. Однако, со слов Антона Андренко, эта схема далеко не совершенна:

— Люди часто покупают квартиры в надежде на пассивный доход с недвижимости. На деле — доход не такой уж и пассивный. В любой «пенсионной» квартире периодически надо делать ремонт, обновлять мебель и технику, а это тянет силы, время и деньги собственника. Есть вопросы и по арендаторам — на рынке куча историй, когда квартиранты за несколько месяцев «убивают» квартиру, не платят или съезжают раньше срока. Условно, если 3 месяца из 12 квартира «простояла», то доход от недвижимости составит не 10%, на которые, например, рассчитывали, а 7,5%.

Собственники вынуждены заниматься сдачей самостоятельно или отдавать часть средств посредникам — агентам. Со слов Антона Андренко, в стране нет отработанных механизмов, которые бы по адекватной цене обеспечивали непрерывный поток арендаторов. Таким образом вместо желаемого стабильного пассивного дохода владельцы квартир зависят от экономики, арендных ставок, добросовестности и активности агентов, порядочности квартирантов.

Существует практика сдачи в аренду с возможностью дальнейшей субаренды, но и здесь полно подводных камней:

— Некоторые прибегают к длительной аренде с возможностью субаренды [передача арендованной недвижимости в последующую аренду третьему лицу], но схема скользкая. Суть такая: ты сдаешь квартиру за договорную плату на продолжительное время, а арендатор пытается «выжать» из объекта максимум, сдавая ее на сутки, чтобы тоже заработать. Износ таких квартир — год, два. Дальше объект теряет презентабельный вид и требует ремонта, что тянет если не весь, то половину годового дохода. Арендатор же берет все заработанное и спокойно уходит на другой объект. Очевидно, схема неидеальна.

«Людям не нужны кирпичи, им нужны деньги»

Заботы и риски — далеко не единственные недочеты «пенсионной» недвижимости. Главная проблема в том, что цены на квартиры могут существенно меняться с течением времени, а значит, в долгосрочной перспективе собственник может оказаться в зоне риска и потерять гораздо больше, чем заработает:

— Возьмем дома-«кукурузы» на Комаровке. Было время, когда квартиры в этих домах стоили очень дорого, там хотел жить каждый: необычный проект, интересные планировки, хорошее расположение. Но что сегодня? Квартиры стоят, как в «хрущевках», а вся молодежь мечтает о новостройках. Даже на «сталинки» на проспекте и то спрос сильно откатился — дорого, а условия спорные; при общих равных большинство предпочтет «дом Чижа». Но и он — не гарант. По сравнению с ценами долевого строительства во время застройки сейчас квартиры в доме «У Троицкого» упали в цене в два раза, а то и больше.

Вывод один — на пенсии людям не нужны кирпичи, им нужны деньги, вопрос лишь в том, как их получить иначе, нежели сдавая недвижимость в аренду? Если иностранцы, как правило, финансово подкованы, то белорусы просто не знают всех своих возможностей. Среднестатистический американец начинает сберегать на пенсию с 25 лет, как только заканчивает колледж. Он тут же связывается с брокером по ценным бумагам, изучает концепцию финансовых накоплений и создает финансовый план жизни, просчитав все на 60 лет вперед. Мы так надолго не заглядываем, и зря — белорусам сегодня это тоже доступно.

Что такое лизинговые облигации и почему это выгодно

Инвестиции в облигации лизинговых компаний сродни банковским депозитам — вкладываешь деньги и собираешь проценты. Суть такова: ты покупаешь ценные бумаги лизинговой компании, обеспеченные недвижимостью или транспортом/спецтехникой, и получаешь ежемесячный доход из расчета 7−9% годовых в долларах США. Цена одной бумаги — $ 100, границ по количеству приобретения нет. Чем больше облигаций, тем больше доход. Когда срок обращения облигаций завершается, инвестор получает всю вложенную сумму обратно:

— Если при покупке квартиры ты должен сразу оплатить 100% ее стоимости, то облигации можно докупать постепенно: получил премию или «13-ю зарплату» — купил ценную бумагу, и она уже работает — дает ежемесячный доход; появилась новая возможность — докупил еще. Риски в этой схеме не больше, чем при покупке квартиры для сдачи в аренду. Облигации обеспечены недвижимостью, переданной в лизинг на срок обращения облигаций. Даже если лизинговая компания по каким-то причинам не сможет платить проценты, недвижимость будет продана, и инвестор разом получит вложенные средства.

Дополнительной «подушкой безопасности» для инвестора является и то, что объект недвижимости, переданный в лизинг, обходится лизинговой организации не по 100% цене, а за 70% от ее стоимости, что при худших обстоятельствах позволяет вернуть инвестированные средства, невзирая на возможные колебания рынка.

— Если мы говорим о квартире за $ 100 тыс., то, чтобы вернуть свой капитал, лизинговой компании достаточно продать ее за $ 70 тыс. Также минимальны и риски вакантности лизинговой недвижимости, ведь договоры лизинга заключаются на 5−10 лет, сроки, сравнимые со сроками обращения облигаций.

По подсчетам Антона Андренко, доход от сдачи жилья с учетом амортизации, ремонта и времени на поиск квартирантов составляет не более 6% годовых; доход от ценных бумаг — 7−8%. При этом ты не зависишь ни от экономики, ни от рынка аренды.

— Если простым языком, то схема выглядит так: человек, который решает копить на пенсию, инвестирует средства в ценные бумаги на длительный срок. В течение этого срока обращения ценных бумаг он получает стабильный доход в размере 7−8% от вложенных средств каждый год, а по итогу, скажем, спустя 10 лет — забирает все вложенные деньги. Суть в том, чтобы не тратить доход сразу, а отложить, когда через 10 лет ты не сможешь работать так же эффективно, как сегодня. Данный инструмент схож с банковскими депозитами, с одним отличием — процент прибыли выше, а гарантией выступает не банк, а обеспечение недвижимостью.

Как превратить $ 100 тыс. в $ 2 млн

В качестве примера рассмотрим несколько вариантов инвестирования. Первый — в наследство вы получили квартиру стоимостью $ 100 тыс. При разумном использовании этих средств уже через 40 лет ваши скопления достигнут от $ 300 тыс. до $ 2 млн. Рассказываем, как это работает:

— Если, скажем, вы получили в наследство квартиру, то выгодней ее продать и вложить деньги в бумаги, чем сдавать. Для наглядности рассмотрим пример: в 25 лет вы вложили в лизинговые облигации $ 100 тыс. При ставке в 7,5% годовых к пенсии — 65 годам — ваш чистый доход составит уже $ 300 тыс [$ 100.000 * 40 лет * 7,5% = $ 300.000]. Но это далеко не все возможности. С учетом капитализации (реинвестирования ежемесячных процентов в сумму вклада) через 40 лет $ 100 тыс. превратятся в почти $ 2 млн. Все зависит лишь от дисциплины инвестора — если не «отщипывать» проценты, а перманентно их реинвестировать, то стратегия принесет хороший результат.

«Минус $ 200 сегодня — это плюс $ 4,8 тыс. к пенсии в месяц»

Однако далеко не все получают квартиры в наследство. Для тех, кому повезло чуть меньше, тоже есть варианты для безбедной старости:

— Здесь концепция другая. Допустим, у вас нет исходной суммы на руках, но есть работа, стабильный заработок и возможность ежемесячно откладывать от зарплаты небольшую сумму — например $ 200. В данном случае инвестор также имеет свои 7,5% годовых, а потому через 40 лет с учетом капитализации у него на руках окажется сумма в $ 604,7 тыс.

Вопрос: как распорядиться этими деньгами? Пути два — жить на проценты, оставив «тело» инвестиции наследникам, или распределить капитал, скажем, на стандартные 20 лет дожития:

— Доход от скопленных $ 604,7 тыс. составит более $ 45 тыс. в год — 7,5% доходность по корпоративным облигациям. Если разделить эту сумму на 12 месяцев, то мы получаем неплохую прибавку к пенсии — в $ 3,78 тыс. в месяц. При этом «тело» инвестиции — $604,7 тыс. — остается нетронутым.

Если планов сохранить капитал нет, и вкладчик рассчитывает в течение жизни исчерпать скопленную сумму, то схема следующая:

— Инвестируя сумму в $ 604,7 тыс. в аннуитет на стандартные 20 лет дожития, мы получаем прибавку к пенсии в $ 4871 в месяц. Спустя этот срок мы придем к нулю. Если рассмотреть ту же стратегию для первого примера — с доходом в $ 2 млн — то при ставке в 7,5% и тех же 20 лет дожития сумма ежемесячных выплат составит $ 16.100.