Недвижимость в собственность: проще, чем кредит и не дороже, чем аренда

Более 90% белорусских предприятий  малого и среднего бизнеса не имеют  в собственности  коммерческой недвижимости. Они вынуждены  арендовать офисные, торговые, производственные и складские площади, что делает их бизнес менее устойчивым: арендодатель может не продлить договор аренды, динамика арендных ставок в долгосрочной перспективе мало предсказуема. Но главное, банки охотно приминают недвижимость в залог, выдавая кредиты на развитие производства. А не имея такого обеспечения, получить крупную сумму даже стабильному бизнесу с хорошей финотчетностью намного сложнее.

Тем, кто задумывается о приобретении коммерческой недвижимости, не найти для этого более удачного времени, чем 2011г. Во всех сегментах рынок стабилизировался, цены как на готовые объекты, так и на строящиеся по договорам долевого участия здания, достигнув дна в 2009-10гг., установились на достаточно справедливых отметках. Причем и застройщики, и риэлтеры не видят экономических предпосылок для их роста более чем на пару процентов в этом году, но уверены, что как только макроэкономическое положение страны улучшится, дефицит площадей (особенно офисных и складских) даст о себе знать неминуемым ростом цен и арендных ставок.

С другой стороны, покупка коммерческой недвижимости многим предпринимателям кажется рискованной. Замораживать «оборотку» в бетоне нерационально. Привлекать банковский кредит под залог приобретаемой недвижимости дорого, да и длинных денег в Беларуси почти нет. А недвижимость, пусть даже наиболее доходная сейчас - торговая – явно не окупится за пару лет.

Хорошей альтернативой  может стать аренда недвижимости с правом выкупа, или лизинг недвижимости. Главное преимущество этого финансового инструмента – ускоренная амортизация. Если предприятие берет кредит на приобретение недвижимости, то она амортизируется линейно. Это значит, что при стоимости объекта в $100 тыс. на затраты можно относить лишь $1 тыс. в год, что, скорее всего, не покроет даже текущие расходы по ремонту и эксплуатации здания. Аналогичный, взятый в лизинг объект недвижимости амортизирует на $5 тыс. в год, создавая налоговый щит в $1,200!

Еще одно несомненное  преимущество лизинга в том, что лизинговая ставка относятся на затраты в полном объеме. Это дает возможность дополнительно оптимизировать налогообложение – исчезает необходимость в уплате налога на прибыль.

Зачастую лизинг намного доступнее, чем кредит. Банк едва ли профинансирует более 65% от стоимости приобретаемого актива – оставшуюся сумму кредитополучателю придется вносить самостоятельно. При принятии залога банк оценивает объект недвижимости по ликвидационной стоимости, а она может быть на 15-40% (в зависимости от назначения объекта, его месторасположения и др.) ниже рыночной. К тому же банк финансирует сделку, исходя из стоимости объекта без НДС. Это значит, что доля участия банка в общем финансировании сделки будет еще ниже, например, около 55%.

Несмотря на то, что многие лизинговые компании для финансирования сделок привлекают средства банков, они (обладая и собственной  ликвидностью) готовы финансировать  большую часть приобретаемого объекта. Дело в том, что риски лизинговой компании априори ниже, чем у банка. Ведь до полного выкупа объекта лизинга он находится в собственности лизингодателя. Соответственно, в случае финансовых затруднений клиента лизинговой компании – в отличие от банка – не надо проходить достаточно длительную процедуру вывода объекта из залога, обращения на него взыскания, стоять в очереди кредиторов. В результате лизинговая компания финансируется, как правило, 70-80% от стоимости объекта с НДС (!).

Добавим к этому  уменьшение налоговой нагрузки, которое  дает лизинг, а также более мягкие требования к лизингополучателю. В итоге расчеты показывают, что на длительных сроках (например, 10 лет) стоимость лизингового платежа приближается к арендному платежу компании. В этом случае для предприятия разница между лизингом и арендой лишь в том, что по истечении договора лизинга и его выкупе объект переходит в собственность лизингополучателя. С этой точки зрения лизинг – не только инвестиция, но и способ оптимизировать финансовые потоки в долгосрочной перспективе.

Наконец, здесь  есть и психологический аспект. В наших условиях, где даже самому долгоживущему частному бизнесу лишь 17-18 лет (не идет ни в какое сравнение с писавшейся столетиями историей западноевропейских и американских частных компаний), предприниматели зачастую опасаются связывать себя денежными обязательствами на 10 лет. Но выход из лизинга достаточно прост, ведь лизинговый контракт, как и любой договор аренды можно расторгнуть не дожидаясь конца договора лизинга.

Оформляется лизинг просто и быстро, что очень важно, когда на рынке появляется интересное предложение, которое вызывает повышенный спрос делового сообщества. Например, компания «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» готова проводить сделки на сумму до $250 тыс. всего за неделю.

На Западе лизинг приобрел такое распространение, что  индивидуальные предприниматели часто рассматривают его как способ пенсионных накоплений. Они берут в лизинг объект недвижимости (или его часть) и в течение длительного времени выплачивают лизинговый платеж и лизинговую ставку так же, как вносили бы взносы по программе пенсионного страхования. Разница лишь в том, что недвижимость имеет свойства повышаться в цене – даже в несколько раз на длительных промежутках времени. К достижению пенсионного возраста капитализация актива существенно превышает сумму, на которую предприниматель мог бы рассчитывать по программе пенсионного страхования. Выйдя на пенсию, он может продать недвижимость, положив деньги на депозит, или же сдавать ее в аренду, имея стабильный ежемесячный доход. Это имущество он может завещать, подарить или распорядиться им иным образом по своему усмотрению. Возможно, однажды такое развитие лизинг получит и в Беларуси.